אחת הטענות המרכזיות כלפי דירות ה- Airbnbהיא שהן יוצרות עיוותים מלאכותיים בשוק הנדל"ן וגורמת לעלייה חדה במחירי השכירות בשל הקטנת היצע הדירות להשכרה. משום כך נשמעים קולות רבים הקוראים להגביל את היקף הדירות הללו, בערים רבות באירופה, בארצות הברית וגם כאן בישראל.
ככל שצוללים לנתונים, הטענות הללו הופכות יותר מרתקות ומעניינות לניתוח, וכל איש נדל"ן בארץ ובחו"ל נדרש לסוגיה הזו לפחות פעם אחת כאשר הוא צריך לנהל את הנכסים שברשותו. אבל מהו באמת היקף ההשפעה של התופעה והאם היא באמת מאיימת על השוק כולו?
מה זה בכלל Airbnb?
Airbnb היא בעצם פלטפורמה דיגיטלית המפגישה בין בעלי נכסים לבין שוכרים פוטנציאליים לטווח קצר או ארוך, המעוניינים לשכור את הנכס, כולו או חלקו, למטרות שונות – נופש, מגורים או עבודה. הפלטפורמה הוקמה בשנת 2008 כחלק מהמעבר הגלובלי לכלכלה שיתופית. היקף הפעילות שלה היה כ-15 מיליארד דולר בשנת 2014, והוא צפוי לגדול עד לכ-330 מיליארד דולר בשנת 2025.
בתחילת הדרך, אפשר היה למצוא ב- Airbnbבעיקר חדרים פנויים להשכרה בדירות שבהן מתגוררים אנשים, אשר הוצעו לתיירים שחיפשו אלטרנטיבה לבתי המלון המסורתיים, גם בהיבט הכלכלי וגם בהיבט הקהילתי. מודל זה לא הצליח לפרוץ את הדרך ובהמשך נוספו אפשרויות לשכירת בית שלם, במידה והוא פנוי, בעקבות נסיעה של בעלי הבית או אם ברשותם בית נוסף שעומד להשכרה.
התופעה החלה לתפוס תאוצה, אולם עוררה גם פולמוס רחב, בעיקר במישור הפוליטי העקרוני – האם נכון וראוי לאפשר לפלטפורמה הזו לפעול ללא הגבלה, ובמיוחד לאור העובדה שהערים בהן היא הצליחה הן ערים שסובלות ממשבר דיור מתמשך, דוגמת לונדון, ניו יורק או סן פרנסיסקו.
טיעונים בעד ונגד
הטיעונים בעד מוכרים ואף הגיוניים – מדובר בשוק חופשי בו אנשים סוחרים ברכוש הפרטי שלהם על מנת למקסם את הרווחים שלהם ממנו, והפלטפורמה של Airbnb מאפשרת להם לעשות זאת בקלות ובנוחות. זה לא שקודם לכן לא היו אנשים שהשכירו חדרים ודירות לתיירים, אולם המהפכה הדיגיטלית והפיכת העולם לכפר גלובלי הקלו מאוד על התהליכים והפכו אותם זמינים ונגישים לכולם.
מן הצד השני, עומדים המתנגדים וגורסים כי Airbnb מובילה להרס שוק הנדל"ן והפרת האיזון שהיה קיים בין היצע לביקוש כמעט בכל מקום בו היא פועלת. התוצאה היא הקטנת היצע הדירות להשכרה ועלייה מואצת במחירי השכירות עקב כך.
לדוגמה, תייר שמגיע לברצלונה ורוצה להתארח בדירה, היה מחפש בעבר מלונות דירות בברצלונה לפני הנסיעה שלו לעיר, באתרי ההזמנות המסורתיים. כיום הוא יכול פשוט לפתוח את אפליקציית Airbnb ולמצוא שם מבחר הרבה יותר רחב של דירות, במחירים גמישים יותר ובממשק נוח יותר לתקשורת.
כיצד משפיעה Airbnb על שווקי הנדל"ן המקומיים?
מעבר להיבט הגלובלי, שיתרונותיו וחסרונותיו פורטו כאן, יש גם השפעות מקומיות בתוך השווקים עצמם, בערים בהם פועלת Airbnb. מומחים מעריכים כי מידת ההשפעה של Airbnb משתנה ממקום למקום, ותלויה הרבה מאוד בהיקף הפעילות של משכירים "סדרתיים" (או "מסחריים" אם תרצו) באותה העיר – כלומר כמה מהמשכירים הם בעלי דירות שיצאו לחופש והשכירו את דירתם לתקופה קצובה וחד פעמית, וכמה מהם מחזיקים בדירה רק כדי להשכיר אותה לתיירים מזדמנים בעיר.
מן הסתם, ככל שהיקף המשכירים ה"סדרתיים" יהיה גדול יותר, כך יושפע שוק הנדל"ן המקומי בצורה חריפה יותר, משום שלאנשים פרטיים המשכירים חדר בביתם או דירה באופן חד פעמי, אין כלל השפעה על שוק הנדל"ן. הדבר בולט עוד יותר כמובן בערים מתוירות מאוד, כאלה המארחות עשרות מיליוני תיירים בשנה, וניתן למצוא בהם שוכרים לדירות Airbnb כמעט בכל זמן נתון. דוגמאות לערים כאלה הן ניו יורק, לונדון, ברלין, ליסבון ואמסטרדם.
קצת מספרים
על פי חברת Inside Airbnb, המספקת נתונים על ההשפעה של Airbnb על קהילות מגורים בערים בהן היא פועלת, מעל 40% מהמציעים דירות Airbnbבלנדון מחזיקים ביותר מנכס אחד. בקנדה, שליש מסך כל הנכסים המפורסמים בעיר ונקובר מוצעים על ידי אותם המשכירים.
חברת השירותים המשפטיים MFY ביצעה מחקר שגילה כי בדאון טאון ניו יורק לבדה יש מעל ל-8,000 דירות Airbnb ושיעור התפוסה שלהם הוא 96.5%. אילו כל הנכסים הללו היו עומדים להשכרה רגילה, מספר הנכסים להשכרה בעיר היה עולה ב-10%, מה שכמובן היה משפיע גם על המחירים.
אלה אולי לא נשמעים כמו מספרים גדולים, אבל הם מעידים יותר מכל על היכולת של פלטפורמת Airbnb להשפיע על מחירי דיור בשוק המקומי בו היא פעילה. היא יכולה למנוע ירידת מחירים על ידי כך שתשאיר אחוז מסוים של דירות בתוך הפלטפורמה ולא תוציא אותם לשוק השכירות הרגיל ובכך לשרת אינטרסים של בעלי דירות ויזמים. למשל, יזם שברשותו בניין שלם או מספר בניינים, יכול לשמר חצי מהדירות בפלטפורמת Airbnb, גם בתקופות בהן הן ריקות, ובכך לצמצם את ההיצע של דירות להשכרה, ולגרום במישרין לתשלום של שכר דירה גבוה יותר על שאר הדירות שבבעלותו.
מה צפוי לנו בעתיד?
הכלכלה השיתופית כאן כדי להישאר. פלטפורמות דומות ל- Airbnbכמו Uber או Wolt כבר משתלטות על שווקים נוספים, והן התפתחות טבעית ומתבקשת לקידמה הטכנולוגית שרצה קדימה בעשורים האחרונים בקצב מסחרר, ולחיבור שלה עם הצרכים היומיומיים שלנו כמו קניות, התניידות ממקום למקום, אוכל, מגורים ועבודה. ההתנגדות שחווה הפלטפורמה הזו (ואחרות), שהיא לעתים התנגדות עקרונית לכלכלת השיתוף, עשויה להיות חבלי לידה טבעיים של כל דבר חדש המבקש לשנות מציאות מוכרת.
התנגדויות כאלה נשמעו גם כאשר הבנקים החלו להתקין כספומטים מחוץ לסניפים כדי שנוכל למשוך מהם כסף מבלי להיכנס לסניף, וגם כאשר משרד התחבורה העביר את התשלום עבור הנסיעות בתחבורה הציבורית לרב-קו וביטל את האפשרות לשלם במזומן.
ההתבססות על השוק החופשי, מאפשרת לפלטפורמות דוגמת Airbnb להמשיך ולפעול במקומות רבים, משום שהצורך תמיד יהיה קיים, ובכל מקום שיש צורך יהיה גם מי שימלא אותו. יחד עם זאת, בהחלט נדרשת רגולציה בתחום, עם מרחב פעולה סביר, על מנת שכוחות השוק ימשיכו להיות אלה שמובילים את המהפכה ולא אינטרסים זרים ונסתרים, וכן על מנת למנוע קרטלים ומונופולים שעלולים לחסל את התחרות.
לסיכום
אפשר לומר שנכון לשנת 2022 השפעת Airbnb על שווקי הנדל"ן, הן ברמה המקומית והן ברמה הגלובלית, היא קיימת אבל מוגבלת. עבור היזמים והמשקיעים מדובר בהשפעה חיובית המסייעת להגביל צניחות ונפילות מחירים, ואילו עבור השוכרים מדובר בהשפעה שלילית המצמצמת את שוק הדירות להשכרה עבורם. יחד עם זאת לא ניתן להתעלם ממהפכת הנגישות שהביאה Airbnb לעולם התיירות, ובמיוחד לתיירות העצמאית של יחידים וזוגות, וזו צפויה אף להתרחב עוד יותר בעתיד.
ככל שנשכיל להתיר פעילותן של פלטפורמות מסוג זה, ויחד עם זאת להמשיך ולהקים דירות בגדלים שונים להשכרה לטווח ארוך, כך יישמר האיזון בין הצרכנים לבין המציעים. הכלכלה השיתופית לא תלך לשום מקום. מה שנכון לעשות הוא לתת לה לצמוח ולנהל את גבולותיה כראוי.